Kdo formalno in kdo dejansko plača
Pri nakupu stanovanja se obračuna ali DDV ali davek na promet nepremičnin (DPN), nikoli oboje hkrati.
DDV velja pri novogradnjah oz. prvi prodaji v dveh letih po prvi uporabi. Zavezanec za obračun je prodajalec (npr. investitor), a ga vključi v ceno, zato ga dejansko nosi kupec. Stopnja je 9,5 % za stanovanja do 120 m² uporabne površine (hiše do 250 m²), sicer 22 %.
DPN (2 %) velja pri rabljenih nepremičninah in med fizičnimi osebami, ki niso zavezanci za DDV. Davek na promet nepremičnin se plačuje po stopnji 2 % od prometa nepremičnin. Po zakonu je plačnik davka na promet nepremičnin prodajalec, lahko pa je tudi kupec, če je tako navedeno v kupoprodajni pogodbi. V praksi se pogosto pogodbeno prevali na kupca zato preverite, kaj piše v vaši pogodbi.
Na kaj paziti v netipičnih situacijah
Nekaj pogostih pasti pri prenosu lastništva:
Zamenjava nepremičnin. Šteje se za promet, DPN se obračuna od vsake nepremičnine, ki menja lastnika, ne le od morebitne doplačane razlike.
"Nova" stara nepremičnina. Objekt, zgrajen pred uvedbo DDV (30. 6. 1999), a še nikoli dan v promet, se lahko šteje za novogradnjo — takrat se namesto DDV obračuna DPN.
Opcija za obdavčitev z DDV. Če sta oba zavezanca za DDV in ima kupec pravico do odbitka, se lahko s pisnim dogovorom pred dobavo namesto oprostitve odločita za DDV. Dogovor mora biti pisen in vsebovati identifikacijske številke ter navedbo nepremičnine, brez tega ne velja.
Mešane nepremičnine (npr. stanovanje + poslovni del ali stanovanje večje od 120 m²): nižja stopnja se uporabi le v pripadajočem deležu, preostanek gre po 22 %.
Priposestvovanje in drugi neodplačni/atipični prenosi imajo lastna pravila glede nastanka davčne obveznosti.
Davek na dobiček iz kapitala (na prodajalčevi strani) pomembno pri hitri preprodaji ali če kupujete od nekoga, ki nepremičnine ni imel dolgo; lahko vpliva na ceno in pogajanja.
Rok za napoved DPN je 15 dni po sklenitvi pogodbe; brez potrjene pogodbe s strani FURS zemljiška knjiga prenosa ne bo dovolila.
Ker gre za davčno področje z veliko izjemami, pri konkretni transakciji priporočam preverbo pri davčnem svetovalcu ali FURS, nisem odvetnik ne davčni svetovalec, to je splošna informacija.
